Stilzitten als je geschoren wordt
Samenvatting van de uitspraak van de Geschillencommissie met nummer 627441/961435 van 1 okt 2025 in een kwestie over een winkelpand.
In deze zaak was de klager de (ex-)huurder van een winkelpand. Vanwege de slechte staat van onderhoud verliet hij het pand. De gemeente verklaarde het winkelpand onveilig naar aanleiding van het toezichtrapport van de bouwkundig toezichthouder. De eigenaar beschuldigde de gemeente van onjuist handelen waardoor hij huurpenningen misliep. De gemeente wilde het probleem met de eigenaar in goede banen leiden en vroeg een externe deskundige, de NIVRE Register-Expert, om een bouwkundig onderzoek naar het winkelpand uit te voeren.
De voormalig huurder was het er allemaal niet mee eens en diende een klacht in over gebrek aan zorgvuldigheid en onpartijdigheid. Hij stelde dat de expert handelde in strijd met de NIVRE-gedragsregels en niet op een onafhankelijke, onpartijdige en zorgvuldige wijze tot zijn advies was gekomen. Ten eerste voelde hij zich gepasseerd: het onderzoek was deels gebaseerd op aannames, informatie kwam vooral van de eigenaar en de gemeente, en er was geen uitnodiging aan hem of aan een eerdere deskundige om belangrijke feiten te delen.
Zijn kennis over de staat van het pand vlak voor vertrek werd niet meegewogen – en de eerdere deskundige die het pand onveilig verklaarde, werd niet eens benaderd. De expert leunde hoofdzakelijk op dossiers die beschikbaar waren terwijl er al veel gesloopt en hersteld was. Hij trok vergaande conclusies over een bouwkundige toestand die hij zelf nooit heeft waargenomen. De opdracht was om de situatie ten tijde van het onveilig verklaren te beoordelen. Bovendien was hem gebleken dat de keuze voor deze expert uit de koker van de raadsman van de eigenaar was gekomen.
De Tuchtcommissie zag geen partijdigheid of schijn daarvan. De beklaagde expert wist niet dat hij was voorgedragen door de raadsman van de eigenaar. Dit deel van de klacht was alvast ongegrond.
Principiële uitspraak
De Tuchtcommissie deed een principiële uitspraak en schrijft dat ‘nadere invulling wordt gegeven aan de reikwijdte van zorgvuldigheidseisen die gelden voor deskundigen bij opdrachten waarbij meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Dit geldt in het bijzonder de vraag hoe ver de verplichting van de deskundige reikt om transparantie te waarborgen en alle relevante partijen actief te betrekken bij het onderzoek’.
Dit ging over de vraag of de huurder bij het onderzoek had moeten worden betrokken. Nee, dat hoefde niet. De gemeente had de expert geen opdracht gegeven om de huurder te betrekken bij het onderzoek. Het ging bovendien om een geschil tussen de gemeente en de pandeigenaar. Strikt genomen had de expert, gelet op de aard van de situatie en gelet op zijn oordeel dat de huurder een relevante bijdrage had kunnen leveren, er wellicht bij de gemeente op kunnen aandringen dat de huurder bij het onderzoek aanwezig zou kunnen zijn. Maar omdat hij niet kon voorzien dat het rapport een rol zou gaan spelen in een geschil tussen de huurder en de eigenaar, handelde hij niet verwijtbaar.
Wel gegrond, het onderzoek was onzorgvuldig
Nu de huurder als belanghebbende buiten de deur werd gehouden, is het wel bijzonder dat de Tuchtcommissie zijn klachten toch inhoudelijk beoordeelde. De kous had ook afgedaan kunnen worden door de huurder in zijn klachten niet-ontvankelijk te verklaren.
Dat gebeurde niet en de Tuchtcommissie kwam tot een gegrondverklaring met de sanctie van waarschuwing. De expert had moeten vermelden dat hij de relevante periode eigenlijk niet meer goed kon beoordelen, of extra informatie moeten zoeken, hetgeen hij niet heeft gedaan. Het rapport schoot tekort op het punt van zorgvuldigheid en daarmee werd Gedragsregel Nivre artikel 5.1, sub c, geschonden geacht.
Met de schrik vrij
In de uitspraak wordt nog een bijzonderheid beschreven. De beklaagde expert was duidelijk nijdig over de tegen hem ingediende klacht. In zijn reactie op de klachtbrief schreef hij: “Afsluitend dien ik u erop te attenderen dat wij bij een eventuele arbitraire afhandeling, de kosten voor juridische behandeling door een advocaat vermeerderd met onze kosten ter afhandeling daarvan via de daarvoor gebruikelijke wegen zullen gaan verhalen”. Deze passage viel bij de klagende huurder in het verkeerde keelgat en daarover diende hij ook een klacht in. De klacht werd ongegrond verklaard, maar de Tuchtcommissie gaf hem wel in overweging of een dergelijke formulering op deze plaats in alle omstandigheden wel passend is. Daarmee kwam hij met de schrik vrij. Zo’n reactie is, als je een klacht krijgt, bepaald onhandig. Stilzitten als je geschoren wordt.
Hier lees je de blogs van Bas Martens en Suzanne Hendrickx over uitspraken van de Tuchtrechtcommissie NIVRE. Bas en Suzanne zijn onder meer adviseur compliance voor advocatenkantoren en docent tuchtrecht.
